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区分所有法では「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない」(第一七条二項)と定めているので、この場合には騒音や排ガスの発生、機械式の場合の日照阻害などの影響を受ける一階の区分所有者の承諾が必要となります。 当然、一階の人々の利害と組合が主張する共同の利益は対立し、トラブルが発生します。

このように、区分所有法には個人の権利を守る、共同の利益を確保するという相矛盾する内容が同居しているのです。 どちらを優先するか、その判断は個々の区分所有者の考え方に委ねられているので、常にトラブルが発生する可能性があるのです。
管理組合は区分所有者が参加する団体です。 ところが、分譲マンションでは年月が経過するにつれ賃借入の住民がどんどん増加します。
賃借入は自治会活動はともかく管理組合の活動は何もしなくてよいわけですから、維持管理の業務は住み続けている区分所有者の肩にズシリとのしかかってきます。 もっと困るのは、居住していない不在区分所有者の存在です。
彼らはマンションの現状が分からないため、管理組合が提案する管理費や修繕積立金の値上げ、大規模修繕工事に必要な一時金の徴収などには往々にして反対します。 そのため、適切な時期に適正な補修工事などが実施できなくなり、建物は老朽化に向かって突き進んでしまいます。
東京・山の手線内の狭小面積型の古い分譲マンションでは、区分所有権を持ち実際に居住している人が三割程度、残り七割が賃借人というデータもあります。 七割の不在区分所有者が費用の負担を惜しみ、七割の住民(賃借人)が維持管理に無関心な状況では、いくら管理組合が快適性と流動性(資産価値)を維持しようとしてもほとんど不可能です。
賃貸化は、分譲マンションの維持管理の根幹を揺るがす問題なのです。 マンション問題研究会では十数年前から、賃借人が管理組合の構成員(準組合員となって組合活動に参加できるようにするとともに、不在区分所有者(特別組合員)が議決に参加できるのは財産処理に関係する事項に限定するよう改正することを提案してきました。
所有者主体の管理規約から居住者主体の管理規約への転換です。 阪神大震災でも、復旧や建て替えに対して不在区分所有者が総会で身勝手な発言をした事例がありました。
賃貸化率が高くなればなるほど区分所有者だけで構成する管理組合は運営が困難になります。 ですから、管理規約はそのマンションの実情に応じて、区分所有者だけでなく居住する者全員が主体となる方向に変更しておくのが現実的です。

どのマンションの管理規約でも、分譲マンションにかかわるすべての決定は、前述した二分の一以上、四分の三以上、五分の四以上の多数決をもって総会で決定することにしています。 ところが、分譲マンションの管理組合総会への出席率は、総じて芳しくありません。
ここで「自分たちの大切な財産や負担した費用が適正に使用されているかを知るだけでなく、重要な議案に自分の意見を反映させるために出席するのは当然であり、また義務なのです」という建て前を強調しても、むなしく響くだけでしょう。 総会の出席率は二Oパーセント以下というのが普通で、大多数の区分所有者は白紙委任状を提出するだけです。
総会を開催する管理組合の立場から考えてみると、議案作成、説明資料の作成、委任状の回収と、総会前には大変な年末をしなければなりません。 もちろん、そのすべてを管理会社に作成してもらうこともできますが、内容がどうあれその責任は管理組合に帰します。
あなたが役員であれば、そうした苦労を重ねてやっと開催した総会がガランガランのうえ、出席者のなかから「資料不足だ。 もっときちんと業務をしろ」などと言われれば、はらわたが煮えくり返ることでしょう。
これは、阪神大震災でもよく経験したことですが、一般組合員は分譲マンションの本質を理解しているとは限りません。 ですから、出席者が多ければそれで良いと言えるわけでもないのです。
出席者の多きは内容のある論議を尽くすことには必ずしも結びつきません。 ともすれば、自己負担が絡んだ特定議案についてだけ、猛烈な反対論が繰り返されることになります。
数十戸規模であればまだ総会も開催しやすいのですが、一OO戸を超えると総会開催の準備だけで役員は疲れてしまいます。 そこで急を要する補修工事などがあっても臨時総会を開かず、年一回の定期総会まで延期してしまうことがしばしばあります。
マンション問題研究会では、効率的で比較的まともな論議ができるように、議案のランク付けと総会の種類分けを行うように提案しています。 例えば、数百戸規模のマンションであれば、全区分所有者が参加する「全体総会」と、一O戸につき一人が代表者(代議員)として参加する「代表者総会」に区分します。

代議員は代表者総会には必ず出席することが義務づけられ、一O戸を代表して利害を判断しなければならない義務を負います。 こうすると、代議員は自分の事情にだけ固執して判断するわけにはいかなくなります。
管理組合が活動するには資金が必要です。 自治会でも相当額の活動費を持っているのに、管理組合は大抵、運営費を予算化していません。
ほとんどのマンションでは必要な経費が発生する度に、管理組合のお金なのに領収書と引き換えに管理会社から支払いを受けるシステムになっています。 しかし管理組合は自治会と違い、ある程度の投資を行って収入を増やしたり、資産の保全効果を高めたりする経営感覚が必要です。
専門家への相談や依頼を必要とする業務もかなりの頻度で発生します。 その度に総会を召集したら大変な手間になります。
ですから、管理費の五パーセント程度を「管理組合運営費」として年間予算に計上し、管理組合の理事長が印鑑を持ち、会計が管理組合専有部分の住戸のリフォームがブームとなっていますが、これは年とともに永住意識が高まっているからでしょう。 ところが、住戸内は豪華なのですが、敷地の植栽や共用部分の手入れがされていなかったり、衛星放送、フローリング、オートロック、各戸の電気使用量の増加といった現在の居住者のニーズに共用部分が対応していないマンションが多く見られます。
大規模修繕計画には住まいのニーズに対応した改良工事の計画を必ず取り込みましょう。 マンション全体の機能の陳腐化を防止することはとても大切です。
改良計画を盛り込むことで、もちろん出費もかさみますが、将来の住まいについて区分所有者同士が夢を共有することもできます。 地域活動を育てる管理組合活動の目的はマンションの快適性と流動性(資産価値)の維持ですが、その目的を達成できるかどうかは、ひとえに合意形成の維持に左右されます。
合意形成を維持するためには、コミュニティーの育成が欠かせません。 マンションにかかわる地域活動は自治会だけに任せるのではなく、管理組合もスポーツクラブや絵画サークルといったさまざまな住民団体の設立・運営に対してある程度の助成などの支援を行うことが望ましいでしょう。

また、地域にはいなくても合意形成にかかわることになる不在区分所有者への対策も重要です。

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